A Great Film.

HONGTAK IS BACK

Im back.

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房地产业的西点军校 4

戴德梁行&梁振英

(长期以来梁振英都是
香港特首的热门人选)

梁振英 CY LEUNG

1974
获香港理工学院建筑测量系高级文凭

1974-1977
布里斯托理工大学(测量及物业管理学学士)

1977-1993
仲量行

1981
代表公司到伦敦参加仲量行200周年庆典

1988
基本法咨询委员会秘书长

1993
创立梁振英测量师行
任行政会议成员

1995
香港测量师学会会长

1993-1997
全国人大香港特别行政区筹备委员会预备工作委员会委员/政务小组组长/筹备委员会副主任/临时立法会议员

2000
梁振英测量师行通过换股与DTZ Holding plc.及新加坡戴玉祥产业咨询公司组成戴德梁行

2005
任行政会议召集人

2006
CY LEUNG与伦敦上市公司DTZ Holding plc.换股，成该公司第四大股东及最大个人股东

2007
戴德梁行亚太区主席

2008
香港岭南大学校董会主席
继续身兼全国政协常委
继续是2012特首热门人选

低调派4（东方海外）

东方海外 OOCL

若是没听过东方海外，怎么也听过董建华，董先生是不需要介绍的.

数月前的一天,Hongtak在天津的时候，忽然有一天,发现天津南京路正处小白楼地铁站上盖的一栋原先起码四十层的高层烂尾楼被一幅无比巨大的美丽海报包裹了起来，就像生日礼物的包装那样，不过包起来的是一栋楼，确实壮观.Hongtak不久后与同事谈起此事，答案竟然是那块海报用了800万人民币!（不远处和记黄埔的项目类似的外墙广告同样是一个原因，只花了100万）惊叹之后居然发现此巨无霸海报主要是为了奥运火炬传递，受到该市里领导的要求，自掏腰包的.Hongtak被这背后的企业的财力深深吸引了，定睛一看原来是东方海外。

港人对大陆市场的触角果然最灵敏，去年和今年，董先生都低调到天津视察过.OOCL作为一家船运公司，此次在天津地产上大动作，Hongtak是隐约感觉到了董先生对天津的青睐，有趣的是，Hongtak还了解到原来董建华父亲董浩云（昔日船王）与天津的渊源很深，这段渊源，几千字讲不完.

东方海外这栋在津拿下的烂尾楼,除那幅海报外，值得关注的还有很多.

房地产业的西点军校3

工业部 Industrial

其实就是找厂房，租厂房之类.“三年不开市，开市吃三年.”--某同事.

小小插曲: 之前JLL中国的Head of business parks(产业园区部门的头)名字叫Jileen,纯正新西兰口音的华裔,在今年的七月份就四处去各个JLL的office宣传她自己的力作,Hongtak在7月份时候就在JLL天津office见识了Jileen龙飞凤舞的presentation,够精彩，也很professional.一开始不知道Jileen是在新西兰长大，被她的英文吓坏了,还以为是有中国人能够用英文做presentation比老外还好得多.Jileen激昂的渲染仲量联行在产业园区领域的专业能力之后,Hongtak与她友好的交换了卡片.然后是还没过两周,就收到了Jileen跳槽CBRE的消息,后来仔细打听了一下，原来人家去了对家是升官了当上董事可以分红了(纯属Hongtak个人猜测).

如果一个从事地产工作的人听了AMB,ProLogis,Gazeley,Goodman International,Mapletree这些企业的名字而毫无头绪时,那可以断定,这个人其实对地产仍旧是所知甚微,或者至少说是知道的还不全面.P&G, Mortorola等都是Industrial部门的客户.随着国家产业升级,会出现越来越多的工业园,科技园,目前有一个趋势--工业用地商业化.具体点说就是会发现有不少科技园中会出现写字楼，甚至商场,这里面涉及法律问题.

工业地产是比较稳定的板块,因为租赁期长(4到5年或更长),因此业主对租金的确定尤其重要，需要充分估算到未来的市场风险，因为一旦给客户承诺租金，无论市场租金价格上升或是下降，租约还是要履行的），但是回报率偏低的事实让许多实力开发商望而却步.工业园区的兴建一般都有政府牵头参与.也就意味着“形象工程”这个词是占有比重的.国内的企业,目前是瑞安地产(Shui On)在中国的工业地产涉足得比较早.其实目前国内有太多的各式各样的物流园区,产业园区,科技园等等这些概念.一时半会还真很难让人听着有头绪.

Sale and Leaseback
拿最大的“物流地产商”Prologis作比方,做厂房定制和sale and leaseback出色,说白了就是拿地，按照客户的需求建造物业然后出租给客户比如DHL,Fedex,UPS,Adidas,Unilever等,或者是收购客户的原有仓库然后再出租给客户,也就是所谓的售后回租.(售后回租能减少Fedex这类企业在固定资产上暂用的资金,从而使其资金更多的用于核心业务上，说得时髦点就是提高核心竞争力)还有个就是prologis有专门的专业团队做出租之后的物业管理.Prologis能够利用自己的网络，当然包括仲量联行这类公司,迅速找到客户将自己的物业填满,然后租出去.关键是选址，物业规格设计,施工管理和成本控制这些方面做好.

Tailor Made
这类企业强调"build to suit",在海陆空交通便利的地方拿地,然后盖起高效节能为客户省钱的设施.比如看了Gazeley为客户兴建的物流调配中心等设施,确实是考虑得细,细到会包括这些方面:
建筑物顶部会有设备收集雨水用于循环再用/屋顶的设计精密利用日照为客户省电/洗手间马桶的冲水量控制到最小/停车场外经常有运输车辆出入的区域，街灯的位置设计可以减少光污染及用最少的街灯覆盖尽量广的区域/利用风力和地热等提供加热以及冷却所需能源.这样一年能省多少立方的水,省多少度的电,都可以清清楚楚算出来，易于客户接纳的.

讲完这些，也知道了工业地产涉及的租户都有哪些之后，当然这些租户除了那些big names也有其他许多相对规模小的企业，就不难理解“三年不开市，开市吃三年”这句话的含义了.在仲量联行这个部门发展,需要经常跑保税区啊，物流园这些，具体还要看所在的城市本来所处的形势,有些城市工业地产发展迅猛,有些相对滞后.

房地产业的西点军校2

估价部  Appraisals

这个部门，很复杂.

估价部在个别城市是没有的，比方有一次DBS天津的行长要JLL做估值的业务，就需要refer到香港.估值主要还是香港在做.而在大陆，评估机构是需要得到建设部认可的，也就是要有牌照的，有一则新闻在仲量联行主页上放置了很久:仲量联行早前收购西门（远东）.西门（远东）据说是最早进入中国的评估机构.但后来听一位深圳评估部的资深同事说西门自己在大陆其实也没有牌照，但西门跟一家名为东洲的本土评估机构早在几年前就成立合资公司.（实际就是外资评估机构曲线进入中国，这个道理可以类推到在中国许多披着“洋”皮的狼们其实.）

至于什么客户会需要用到这个部门,自从外资银行可以从事人民币业务后,像渣打，恒生，星展银行这些会成为仲量联行这类公司的重要客户或潜在客户.还一个就是一些内地房企或REITs要赴港上市募集资金，这时也需要有香港联交所认可的评估机构来提供资产评估报告.而这个呢，就复杂了.去年就出了一件事，香港一家开发商--佳程集团, 将旗下的北京佳程广场打包成睿富房地产基金上市后，不久被揭发该REITs上市前伪造租约，其中的评估机构就是著名的戴**行，说白了就是评估机构收了黑钱，对卖方故意拔高租金的租约视而不见，然后提高物业的价值，然后上市骗更多的钱.这里面比较有趣的是，上市之后，出事之前，该REITs旗下的物业--北京佳程广场的物业管理方是仲量联行，而且上市之后佳程租户的租金是直接由仲量联行代收然后转给睿富房地产基金，这样卖方（佳程集团）就没有机会作假了,事情也因此暴露.更有趣的是，在聘请戴**行为评估机构之前，佳程集团曾试图聘请仲量联行作为睿富REITs上市评估机构，也许由于仲量联行聪明的知道，太容易被揭穿的假是不会做的.

在这个部门发展，有个RICS的认证很有重要，是有签字权的.道理跟所谓四大会计师事务所的注册会计师相似.真真假假，假假真真永远是这个世界的主题.