房地产业的西点军校3

工业部 Industrial

其实就是找厂房，租厂房之类.“三年不开市，开市吃三年.”--某同事.

小小插曲: 之前JLL中国的Head of business parks(产业园区部门的头)名字叫Jileen,纯正新西兰口音的华裔,在今年的七月份就四处去各个JLL的office宣传她自己的力作,Hongtak在7月份时候就在JLL天津office见识了Jileen龙飞凤舞的presentation,够精彩，也很professional.一开始不知道Jileen是在新西兰长大，被她的英文吓坏了,还以为是有中国人能够用英文做presentation比老外还好得多.Jileen激昂的渲染仲量联行在产业园区领域的专业能力之后,Hongtak与她友好的交换了卡片.然后是还没过两周,就收到了Jileen跳槽CBRE的消息,后来仔细打听了一下，原来人家去了对家是升官了当上董事可以分红了(纯属Hongtak个人猜测).

如果一个从事地产工作的人听了AMB,ProLogis,Gazeley,Goodman International,Mapletree这些企业的名字而毫无头绪时,那可以断定,这个人其实对地产仍旧是所知甚微,或者至少说是知道的还不全面.P&G, Mortorola等都是Industrial部门的客户.随着国家产业升级,会出现越来越多的工业园,科技园,目前有一个趋势--工业用地商业化.具体点说就是会发现有不少科技园中会出现写字楼，甚至商场,这里面涉及法律问题.

工业地产是比较稳定的板块,因为租赁期长(4到5年或更长),因此业主对租金的确定尤其重要，需要充分估算到未来的市场风险，因为一旦给客户承诺租金，无论市场租金价格上升或是下降，租约还是要履行的），但是回报率偏低的事实让许多实力开发商望而却步.工业园区的兴建一般都有政府牵头参与.也就意味着“形象工程”这个词是占有比重的.国内的企业,目前是瑞安地产(Shui On)在中国的工业地产涉足得比较早.其实目前国内有太多的各式各样的物流园区,产业园区,科技园等等这些概念.一时半会还真很难让人听着有头绪.

Sale and Leaseback
拿最大的“物流地产商”Prologis作比方,做厂房定制和sale and leaseback出色,说白了就是拿地，按照客户的需求建造物业然后出租给客户比如DHL,Fedex,UPS,Adidas,Unilever等,或者是收购客户的原有仓库然后再出租给客户,也就是所谓的售后回租.(售后回租能减少Fedex这类企业在固定资产上暂用的资金,从而使其资金更多的用于核心业务上，说得时髦点就是提高核心竞争力)还有个就是prologis有专门的专业团队做出租之后的物业管理.Prologis能够利用自己的网络，当然包括仲量联行这类公司,迅速找到客户将自己的物业填满,然后租出去.关键是选址，物业规格设计,施工管理和成本控制这些方面做好.

Tailor Made
这类企业强调"build to suit",在海陆空交通便利的地方拿地,然后盖起高效节能为客户省钱的设施.比如看了Gazeley为客户兴建的物流调配中心等设施,确实是考虑得细,细到会包括这些方面:
建筑物顶部会有设备收集雨水用于循环再用/屋顶的设计精密利用日照为客户省电/洗手间马桶的冲水量控制到最小/停车场外经常有运输车辆出入的区域，街灯的位置设计可以减少光污染及用最少的街灯覆盖尽量广的区域/利用风力和地热等提供加热以及冷却所需能源.这样一年能省多少立方的水,省多少度的电,都可以清清楚楚算出来，易于客户接纳的.

讲完这些，也知道了工业地产涉及的租户都有哪些之后，当然这些租户除了那些big names也有其他许多相对规模小的企业，就不难理解“三年不开市，开市吃三年”这句话的含义了.在仲量联行这个部门发展,需要经常跑保税区啊，物流园这些，具体还要看所在的城市本来所处的形势,有些城市工业地产发展迅猛,有些相对滞后.